【财经分析】无惧挑战稳健发展 中金普洛斯REIT持续创造长期价值

  作为国内首批公募基础设施REITs之一，也是上交所首支“仓储物流类”基础设施REIT，2024年1月19日中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施

  可以看到，截至2023年12月末，中金普洛斯REIT各季度的可供分配金额均达成招书预测目标，2023年的达成率为113%；基金上市以来共计完成6次分红，累计分红金额约6.62亿元，其中2023年4季度分红8238万元。

  尽管年初以来，个别仓储物流REITs项目底层资产租金下滑为市场表现增添了一份“阴霾”，可随着不积极的情绪的宣泄，理性思考正在回归。

  “我们也注意到，经历了前期的快速地发展，目前国内的仓储物流行业规模开始步入稳健成长阶段。”普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪指出，“增量的放缓并不代表市场没有需求，而是需求更有计划性和规划性，整个市场将呈现出有序发展的态势。”

  据记者了解，中金普洛斯REIT共持有10个仓储物流园，基础设施资产分别位于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，总建筑面积达115.66万平方米。

  “从北往南来看，中金普洛斯REIT的底层资产覆盖了五个经济比较活跃且发达的城市板块，并且十个园区分布在十个不同的子市场，初步建立了覆盖全国的网络。这样的分散投资，对于缓释单一子市场的波动是非常有帮助的。”中金普洛斯REIT基金经理、中金基金管理有限公司创新投资部执行总经理刘立宇介绍称，“2023年4季度，中金普洛斯REIT基础设施项目的运营情况相对2023年3季度末整体稳中向好。截至2023年12月31日，10个仓储物流园期末平均出租率为89.63%，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后，平均出租率为91.83%。”

  不仅如此，中金普洛斯REIT上市两年多来，累计分红6次，总计分红6.62亿元；已发布10次季度报告（截至2023年四季报发布）、2次年报、2次中报，实际可供分派金额均超过招书同期预测。

  毫无疑问，现阶段电商及快递行业的快速的提升，在带动网上零售金额增长的同时，更有助于仓储表现长期向好。不仅如此，快递类企业作为仓储物流园区的主要租户之一，其业务的扩容同样有利于短期市场租赁需求的增长。

  “作为独立的第三方平台，普洛斯秉持长期主义，通过市场化运营、多渠道触达、多元化的客户策略，实现了对资产的主动管理。”赵明琪和记者说，“在过去的一年当中，我们（中国市场）新签和续签租约面积达到了2237万平方米，这是20年来的历史最高峰。据此测算，我们每日新签的租约面积达到了6.8万平方米。”

  毫无疑问，仓储的租赁需求与宏观经济的发展，以及消费需求的恢复息息相关，目前已然处于逐步回暖的阶段。

  聚焦中金普洛斯REIT方面，记者看出，该基金管理人建立了REITs证券交易市场价格波动监控机制，旨在通过数字化方式辅助基金经理监测市场异动情况，及时分析原因、采取缓释措施并适时发布临时公告。

  “‘尽职履责、防范风险、达到预期’，是中金基金和普洛斯开展公募REITs运营管理实践的共同目标。”刘立宇说，“目前我们已打造、形成了公募REITs治理和运营管理的几大模块，例如，充分的发挥园区运营优势，建立标准化、制度化、数字化的运营管理体系；建立并执行有效的激励与约束机制；完善信息公开披露，强化投资者服务，加强证券交易市场监控。”

  “普洛斯内部积累了市场十多年的历史数据。”赵明琪说，“自有数据叠加积累已久的行业历史数据，使我们能从供给、需求、客户和产业等多角度出发，全方位分析市场。未来需要在哪里增加砝码？于何处减少投资？应在什么时间点进行价格和经营策略的调整？只有通过建立标准化、制度化、数字化的运营管理体系，主动迎接市场挑战，才能抓住机遇实现增长。”

  不仅如此，谈及怎么样应对当前国内部分区域面临的仓储租金下行压力，赵明琪表示，普洛斯将坚持以引入具有长期合作价值的客户为目标，在丰富租户结构的同时，不断维护、增强大客户粘性。

  “此外，基金管理人及外部管理机构还将研究通过主动投入更新改造、优先引入优质企业、提前续约和延长租约期限等措施，对冲租赁市场潜在波动对本基金业绩的影响。”赵明琪称，“对于仍有空置面积的项目，我们将综合分析项目出租率和租金水平对租赁收入的贡献，以及优质租户长期租赁对本基金业绩稳定性的帮助，力争实现园区短期业绩表现和中长期业绩稳定的平衡。”

  值得一提的是，为保障投资者利益，基于对中金普洛斯REIT运营及发展前途的信心，2023年12月，中金普洛斯REIT发布了关于原始权益人管理层出资增持基金份额计划的公告。

  该公告精确指出，包括普洛斯中国现任主要高级管理人员在内的管理层拟共同出资依法成立专项资产管理计划，专项用于在证券交易市场买入或以交易所认可的其他方式增持中金普洛斯REIT基金份额。本次增持金额合计不低于8000万元，不超过10000万元。实施期限为自相关专项资产管理计划完成设立至不晚于2024年12月31日。

  毫无疑问，上述举措充分彰显了原始权益人对中金普洛斯REIT底层资产投资价值、区位优势以及项目所在地区经济结构性升级发展形态趋势的长期看好。

  “目前，本基金仍在积极探索常态化扩募机制，旨在努力实现规模与质量双增长。”刘立宇表示，“通过扩募分散投资，优化投资组合结构，市场化运营管理，是公募REITs防范业绩波动的有效措施。中金普洛斯REIT是首批扩募项目中资产规模和募集资金顶级规模的项目，截至目前新收购项目整体达成业绩预期。普洛斯在仓储物流行业拥有大量优质资产，是公募REITs理想的潜在投资标的。中金基金和普洛斯正研究将扩募工作常态化，以期争取将更多的优质资产装入中金普洛斯REIT，为投资人带来长期价值。”

  “中长期来看，双循环体系之下居民消费作为扩大内需的引擎，将为仓储物流行业市场带来新的增长机遇。”赵明琪认为，“随着居民消费水平的提高和消费结构的升级，未来食品冷链、医药物流等新业态、新模式将逐渐推广普及，物流地产在冷链物流设施的细分市场上也将迎来新的增长点。考虑到仓储物流行业对配送效率以及合规性要求的提高，非高标库逐渐被高标库替代实为大势所趋。整体看来，传统物流向供应链的融合与升级正在加速进行，整个行业科技赋能的空间依旧广阔。仓储物流行业需要抓住经济格局的变化，顺应经济高水平质量的发展大势，实现转型发展和业务腾飞。通过枢纽化、数字化、智能化，提升资产运营质量及效率，推动行业整体更高质量发展。”